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广州楼市复产调查:售楼处100%开工 土地市场甩出“王炸”

2020-04-24 16:26 来源:乐居财经

  编者按:两会前,3-4月核心是复工复产,这是市场和政府高度关注的核心。房地产是中国经济压舱石,房地产是否复工复产顺利是经济复工复产的重要环节,甚至是发动机。售楼处是否全面开放、开盘成交量如何、中介带看量多少?乐居买房携手乐居财经全面调查2020年4月,后疫情时代,中国经济“压舱石”的各城复产状况。

  2020年开春以来,受新冠肺炎疫情影响,房地产行业艰难前行。市场供求普遍下滑,“云看房”收效甚微,全球经济下行压力持续,明确感知的市场寒潮让多数企业资金吃紧,挑战倍增。

  好在,这一切终于在阳春三月迎来回暖之势。自2月份政府发布复工复产通知,城市复苏,房地产市场也开始恢复元气。加上央行降准降息,部分区域出台人才优惠政策支持,广州楼市一扫“阴霾”,日渐明朗。

  3月以来,因疫情积压的购房需求逐渐被释放,不少房企纷纷祭出一口价、打折促销手段,一些刚需盘出现排队买房现象。二手市场业主放盘积极,市场逐渐恢复常态,甚至部分热门板块成交量大涨。

  01

  新房成交以价换量,刚需盘火热吸客

  2月受疫情影响,整个广州楼市近乎停摆。据乐居监控阳光家缘数据显示:2月份广州新房仅成交1340套,创2010年以来历史最低月度成交记录。

  目前,随着疫情形势逐渐好转,以及复工复产进程的加速推进,楼市进一步回暖!3月、4月,广州新房市场又有哪些新变化呢?

  (1)新房网签先涨后跌

  据乐居监控阳光家缘数据显示,2020年3月,广州全市新房网签套数为5877套,环比上涨339%。网签面积方面,3月新房网签面积为603026㎡,环比上涨317%。

  但与2019年3月网签的9174套同比下降36%,网签面积同比下降37%。对比还是很明显的。

  ▲2020年3月广州新房网签成交一览

  从区域来看,3月广州新房网签成交主要集中在外围区。广州东部的增城、黄埔两区网签套数总量达2808套,占据全市成交的半壁江山。其中增城表现抢眼,成为3月网签唯一破千的区域。

  但进入4月份后,广州新房已经两连跌!其中,4月第二周(4.6-4.12),广州新房共网签1099套,环比跌28%;网签面积为129534㎡,环比跌19%。

  另据最新数据,4月13日-16日,广州新房网签仅604套,网签面积68546㎡。整体表现仍然不佳。

  从4月广州近半月新房网签数据,可以看出受输入病例影响,广州近期疫情反复,对购房者置业信息也有一定影响。

  此外,受疫情影响,广州库存消化周期从2月的13个月提升至14.2个月,比去年同期多3.7个月,创下近一年来新高。

  (2)售楼处百分百开放

  2月18日,广东省住房和城乡建设厅下发《关于全力支持企业复工复产的通知》,支持房地产开发企业和中介机构在落实疫情防控方案后,有序有度恢复商品房正常销售。此后,广州不少楼盘陆续对外有限/完全开放线下售楼处。

  据乐居不完全统计数据显示,《通知》下发后半个月内,广州一手在售楼盘项目中,已有超300个项目重新对外开放线下售楼处,复工率高达74%。而随着复工潮的到来,该比例不断提升。目前,广州一手在售项目售楼处达到百分百开放。建筑工地也基本上已正常开工。

  某项目销售人员杨先生表示,3月份以来客源量大大回升,有不少客户现场看过就成交了,其中,在购房者里刚需占据大多数。“现在政策利好,市场平稳,优惠力度也比较大,很多人都想趁这个机会赶紧上车。”

  从最近开盘的项目来看,中国铁建海语熙岸线上开盘,去化率约70%;广州增城万科城去化率达到80%;4月开盘的星河·东悦湾去化率同样约80%。4月11日,黄埔区长岭居新盘五矿·壹云台首亮相,也吸引了不少购房者前往。

  ▲广州万科城开盘现场

  ▲五矿·壹云台售楼处

  经克而瑞实地调研表明,在3月推新的一手楼盘中,凯德山海连城、金科博翠明珠、万科幸福誉、融创文旅城、实地蔷薇国际、南沙星河丹堤等项目开盘去化都超过5成,人气较高。

  克而瑞广州区域首席分析师肖文晓指出,广州楼市的逐步恢复与两个因素相关,一是1、2月的购房需求在3月之后有一个集中释放;二是多个楼盘在3月有加推动作,其中部分楼盘因为优惠活动开盘去化率能达到70%-80%,但平均开盘去化率只有40%多。

  疫情好转,被压抑的购房需求得到释放,是楼盘人流量加大的主要原因。不少楼盘纷纷祭出打折促销优惠手段,以吸引购房者。此外,前期蓄客充足,也是项目开盘即取得好成绩的基础。

  至于售楼处排队看房买房的现象,并不能完全代表广州一手住宅市场的表现。据了解,广州只有20%的楼盘人流量较大,其中多以刚需盘为主,整体市场仍尚未完全恢复。

  (3)4月12盘登陆广州楼市

  随着防控形势好转,开发商拿证积极,房企促销优惠战仍在持续。据乐居统计,3月初至4月中旬,广州全市共有29个项目有动作,其中7个全新开盘,11个旧盘加推,11个开放样板间和营销中心。

  ▲2020年3月-4月广州楼市营销动作一览

  4月份将有12盘登陆广州楼市,2大全新盘迎来开盘。其中,增城推新表现较为抢眼,共计有3盘推出新动作。

  重大营销事件方面,4月广州一东一北,两大新项目揭开神秘面纱。首先是位于白云人和镇板块的时代龙湖云来开放全新营销中心;另一个则是位于黄埔中新知识城的康大龍祥滙,将于4月18日开放全新别墅样板间,主推建面约125-144㎡单位。

  同时,在政策出台方面,3月白云区出台完善人才政策的通知,提出具有大专及大专以上学历的人才,在白云区江高、人和、太和、钟落潭四镇范围内享受广州市户籍居民同等待遇。

  番禺区则出台了《番禺区高层次人才服务保障制度》,对于满足各类条件的领军人才,在番禺区缴纳个人所得税满1年且在番禺区范围内购买首套住房(限普通商品住宅)的,一次性给予不超过50万元(税前)的购房补贴。

  市场进一步回暖。那么,广州新房4月成交量将如何?

  广东省房地产研究会执行会长韩世同认为,“4月份目前的周成交才一千多套,如果按这种情况发展的话,4月新房成交预计在5000套左右,这是不算好的。广州月成交七八千套才是属于正常的。”

  在他看来,目前房地产市场“雷声大、雨点小”,有些楼盘成交暴涨,其实是以价换量。在目前环境下,适当、积极的促销,还是十分必要的。不涨价或者是降少一点,恐怕都是卖不动的。

  同时,韩世同也表示,目前广州市场成交不冷不热,不温不火,五一黄金周如果疫情有缓解的话,开发商再采取一些促销措施,行情可能会有所好转,但距完全回暖还有很大差距。

  02

  土地市场开闸,广州诞生新“王炸”

  土拍是楼市的“晴雨表”。

  疫情影响下,节后广州土地市场持续低位运行,尤其是2月成功出让的地块中,所有地块均底价成交,其中,不乏延期、流拍、终止现象发生。比如黄埔鱼珠商用地块再度流拍,南沙明珠湾起步区2019NJY-20地块终止出让等。

  3月份以来,广州土地市场表现如何?

  (1)土地市场甩出“王炸”

  进入3月,广州土地市场也开始由冷转热。据乐居统计,广州3月共成交5宗商地,2宗住宅地块,吸金达105.75亿元(只统计商地+住宅地块)。

  ▲2020年3月广州商住、商业地成交一览

  其中不乏“话题性”热点地块,越秀区更是甩出“王炸”!3月10日,国企广州城投以23.6亿元底价拿下广州越秀南AD013907地块,折合楼面价64576元/㎡,创下广州单价最高新纪录。

  3月23日,越秀地产39.26亿底价拿下番禺区汉溪大道北侧BA0902107、BA0902111地块,折合楼面价约12361元/㎡。

  值得注意的是,根据出让条件,竞得人除了需付出地价以外,还需出资39.37亿元,用于建设“华南理工大学广州国际校区二期第一批工程项目”,建成后无偿移交给相关部门。如果算上建设成本,这块地实际楼面价去到24755元/㎡,比原先成交楼面价翻了一倍。

  同一日,广州市白云城市开发投资集团有限公司以底价5.53亿元拿下白云齐富路商地,折合楼面价10463元/㎡。

  另外,3月27日,原属万达国际医院项目用地的广州黄埔长岭居岭福车辆段YH-A3-8地块,宝能以15.47亿元底价接手,同样在土地市场上引起了不小关注。

  (2)4月广州将出让12宗地

  据乐居不完全统计,4月广州将出让12宗商业、商住用地,起拍总价246.78亿元,总面积约120万㎡,涵盖天河、白云、番禺、增城和花都等区。截至4月16日,已成交地块4宗,终止出让2宗。

  其中,4月2日,广州花都迎来年后最火的一场土拍!

  花都红棉大道地块吸引了恒大、世茂、时代、雅居乐、佳兆业等七大房企巨头参与争抢。土拍历经54轮竞价,时长1个多小时,最终由恒大以22.06亿元竞得,折合楼面价12406元/㎡,溢价率34.83%。

  这是花都今年出让的第二块宅地。该次拍地也是花都“拍地即拿证”新政出台后的首场拍地。

  这也意味着,竞得该土地的单位在取得土地证明文件后即可换发正式批复文件,换发时间仅为2个工作日,无疑将大大减少开发商从拿地到建成项目的时间。

  4月9日,广州天河区迎来2020年首场土拍!金税信息技术服务股份有限公司以15702万元底价拿下天河科技园高唐新建区AT0305147地块八,折合楼面价8320元/㎡。原定同一时间出让的白云区鹤龙街黄边村AB2901076地块,因故终止出让。

  4月13日上午,广州地铁以43.17亿元的底价,拿下白云槎头站场站地块,折合楼面价达17855元/㎡。据克而瑞数据统计,自2017年以来,广州挂牌出让的TOD综合体地块均被广州地铁拿下,共计8宗,计容建面将近380万㎡,拿地总金额超537亿元,且均为底价成交。

  而原定于同日出让的番禺区大学城BB0101810地块,因故终止出让。

  4月16日,恒大超68亿元低价拿下广州番禺番禺区谢村体育设施地块及产业地块,楼面价7233元/㎡,地块面积近50万㎡,将建设世界一流的专业足球场。同日,该地块已经动工。

  此外,4月9日, 广州市规划和自然资源局发布了《2020年广州经营性用地供地蓝皮书》,本次蓝皮书中共173宗土地,同比去年增加50宗。

  ▲《2020年广州经营性用地供地蓝皮书》

  对比2019年蓝皮书,今年住宅地块增加19宗,商服地块增加44宗。

  其中,住宅用地有74宗,约449.2万㎡,主要分布在白云、番禺、花都、增城等区域。商服用地92宗,约153万㎡,主要分布在金融城起步区、番禺南站、琶洲互联网创新集聚区、白云新城等片区。

  (3)整体表现较为理性

  对比2019年土地市场来看,去年广州第一季度出让的商住地中,大部分土地同样均为底价成交,仅有天河金融城地块,在2月28日经过56轮竞价才被合景以37亿元+自持55%揽入囊中,楼面价破3.7万元/㎡。

  2019年3月更惨淡,仅成功出让一宗土地。直到4月广州才迎来第一个土拍小高峰,出让了9宗商住地。且2019年4月1日当天番禺区出让的两宗地块,吸引了超过20家开发商参与竞价,最后被中海和电建以最高限制价拿下。

  相较于去年,今年3、4月广州土地市场仍然较为理性。除花都红棉大道地块外溢价34.8%以外,其余地块基本上全部以底价成交。

  地产经济学家邓浩志认为,疫情之下,土地市场总体表现还是比较活跃的,而且政府有意推出一些相对优质和核心的地块,像越秀南地块等,这是逆市场趋势所做出的一个调整动作。“政府是希望在市场低迷的环境下,起到提振房地产的作用。”

  邓浩志表示,“由于1、2月份市场基本处于停摆状态,5、6月很多企业的融资也到了还款周期,一些民企开发商资金会比较紧张,拿地的积极性不高,目前拿地稍微积极一点的就是央企国企,手上资金还算宽裕。”

  对于接下来二季度的广州土地市场,邓浩志预计,整体表现应该还是跟一季度差不多,“当前的房地产形势还是比较偏紧的,希望政府能够提振一下土地市场,这样表现积极的企业可能更多。”

  03

  二手房市场回温,楼市分化加剧

  2月14日,广州市住建局发布《关于房地产中介行业做好企业安全有序复工工作指引的通知》,称有条件的企业可结合自身业务经营需要,在复工后采取“轮值到岗+在线办公”相结合的工作方式。2月17日,海珠区率先跟进,发布了《关于我区房地产中介机构门店恢复营业的通知》。截至目前,广州中介门店普遍开业,部分中介开工已两个月左右。

  (1)线下带看陆续活跃

  疫情期间,广州不少小区实施严格的封闭管理,严禁外来人员出入,以线下带看为主的二手房,普遍存在“看房难”的尴尬局面。据中原监测显示,2月新增购房客数量环比净减近7成,带看量更是环比大降91.9%。

  2月底,乐居踩盘时也发现,大部分小区都不给看,中介只能穿便装假称探访业主进去看房,进小区要查穗康码、登记、量体温、消毒等。当时,想约看房,中介会普遍推荐线上带看,有看中合适的,再约线下看。

  随着疫情逐渐得到控制,线下带看也活跃起来。数据显示,3月新增购房客数量、带看数量环比上月均增加超2倍以上,逐步恢复至年前的水平,市场需求逐步释出。

  同时,受访中介也反馈,3月份以来,门店客源比节后大幅回升。其中,部分优质板块成交向好。

  “最近有点忙,不管晴天雨天,每天都有客户来看房,线上还有不少客户咨询。”中介梁小姐所在门店位于天河区东圃板块,该板块小区均价不高,算是价值洼地。

  她形容自己,“每年三月份,都忙得像春耕的牛”。

  但梁小姐也表示,疫情影响肯定是存在的,她从2017-2019年每年阳春三月一般能卖5套房,今年由于疫情,“只卖了三套”。

  中介刘先生3月份和同事合作成交了一套房。他所在门店位于番禺区南浦板块,该板块内丽江花园、广州碧桂园等都属于广州比较大的成熟社区。尽管刘先生3月业绩一般,但他所在门店成交颇佳。

  “我们是3月1日才正式开门的,3月份10个人陆陆续续上班成交7套。”4月份到现在,门店又成交了7套,其中有中介一个人成交了4套。这让他们士气高涨。

  不过,业绩好并不是普遍现象。中介杨先生在3月份成交两套房,一套是自己成交,一套是跟门店同事合作成交,他称自己这个业绩“比上不足,比下有余”。有一些中介甚至两个月没有开单。

  为助推楼市复苏,提高看房热度,某品牌中介平台打出疫情期间,中介费打八折、在职医护人员中介费打六折的优惠。

  而对一些本身资源有限的小中介公司来说,疫情带来的冲击则是巨大的。

  某中介坦言,“小公司这个时候切实不好工作,资源比较少,人也少,相较品牌中介公司,小中介抗风险能力很低。”尽管根据了解,目前并无中介门店倒闭的现象,但市场尚未完全恢复,疫情如果持续,竞争力不明显的小公司必将遭遇淘汰。

  (2)二手楼市分化加剧

  疫情好转,但仍有部分小区实施严格管理,中介带看仅恢复七成左右。

  广州中原研究发展部数据表明,3月广州二手中介网签量为3288宗,较2月同期(709宗)环比大涨3.6倍,周度成交出现“八连升”的良好势头,但同比去年3月(5773宗)仍然下降43.0%。

  4月3日,广州市住房和城乡建设局印发《新冠肺炎防疫期间支持房地产中介行业复工复产的通知》,《通知》明确,“房地产经纪人员需持《广州市房地产中介服务人员信用信息卡》,提供业主书面(或电子版本)授权委托,经查验人员按规定确认后方可进入社区小区。”

  同时,《通知》要求各物业服务企业及人员应为业主或租户办理相关手续提供必要便利,不得以不正当理由阻挠符合条件并遵守规定的房地产经纪人员的业务活动。

  4月7日,在广州市住房和城乡建设局关于印发《新冠肺炎防疫期间加强物业小区管理的工作指引(第三版)》的通知中提到,房地产经纪人员及客户进入小区需提供业主授权书。

  也就是说,根据政策,只要中介满足相关条件就可以安排看房。相关政策的发布也为二手市场进一步回温大大助力。

  广州中原数据显示,进入4月份,市场需求仍然相对活跃,最近一周(4月6日-4月12日),上门客数量环比上周不降反升,环比增加20.7%。

  ▲广州七区成交宗数走势 数据来源:广州中原研究发展部

  二手市场虽逐渐回温,但受疫情影响,楼市分化现象却在不断加剧。

  一方面,疫情期间新房打折优惠力度加大,刺激刚需消费,排队买房现象屡见不鲜。购房客明显增多,市场成交上涨,一些二手业主看好市场走向开始涨价。

  另一方面,整体经济受疫情影响有所下滑,部分购房者可能降低预算或延后购房期限,而二手业主的成交周期也会相对延长,加之市场上新增房源数量激增,部分业主急于出售则会大幅降价。

  此外,每年年后都是学位房的需求旺季,疫情之下,学位房吃香抗跌的属性再次显现。尤其是3月份以来,不少客户提前置业为孩子入学作准备,学位需求相对迫切,遇到合适价格则迅速入市。

  相关数据也表明,优质教育资源板块需求如越秀区东风东板块等,带看活跃度明显比其他板块高出许多。

  对于二手房市场的发展走势,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,随着“卖小房买大房”的改善需求积极入市,二季度改善性需求释放节奏会加快。

  丁祖昱评楼市公众号则认为,“预计整体二手房市场恢复仍需较长时间,二季度将是关键阶段。同时仍需谨防部分城市因需求减少而成交规模出现一降难复的现象。”

  04

  总结

  总体来看,广州房地产市场在逐渐复苏,但复苏节奏相对较慢。目前市场主要呈现以下几种状态:

  一、开发商全面复工,售楼处百分百开放,新房打折优惠力度持续,但人流量较大的楼盘只是少数,其中主要以刚需盘为主,说明刚需是当下广州新房网签回升的有力支撑。

  二、土地市场不冷不热,但不乏优质地块出让、多家房企竞争的局面;整体开发商拿地积极性不高,多数企业面临资金紧缺现状,拿地积极的以国企央企为主,大部分地块以底价成交。

  三、二手房市场,中介复工,线下带看逐渐活跃,刚需客与有置换需求的购房者大量入市,市场成交稳步上涨;同时,节后学位房板块热度提升。但楼市分化加剧,降价与涨价齐飞。

  目前,广州房地产市场虽与“惨淡”划清界限,但疫情还未完全褪去,影响和冲击依然存在,楼市虽回温但与往年相比仍有较大差距。并且近两周来,广州因输入性病例增多而出现疫情反复现象,要想完全恢复市场以往热度,仍需时日。

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